Перейти к содержимому

  • 4 Страниц +
  • 1
  • 2
  • 3
  • Последняя »

Покупка квартиры на вторичном рынке

- проверка юридической чистоты квартиры
  • passatик
  • PipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 285

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке? что включает в себя проверка юридической чистоты квартиры? Как понять, что права прописанных детей в этой квартире не ущемлены? Как защититься от возможной недееспособности собственника квартиры? (Понятно, что на момент совершения сделки он приносит справку о своей дееспособности, что он не состоит ни на каких учетах, нарко и психо-диспансерах, но в законе существует неочень хорошая статья, если вдруг он после сделки станет недееспособным, то может оспорить сделку и вообщем-то выиграет, даже если на момент сделки он был дееспособен)
Вопрос к риэлторам: Если заказать в риэлторском агенстве юридическую проверку чистоты квартиры то насколько мы, как покупатели, будем защищены? Какие вы даете гарантии?
Вообщем, интересуют все вопросы, связанные с покупкой квартиры. Спасибо.
Если у женщины в глазах огоньки - значит тараканы в ее голове что-то празднуют...

Вечная студентка...
  • 0

  • Папа Риэлтор
  • PipPipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 459

Проверка юридической чистоты квартиры включает в себя проверку цепочки отчуждений квартиры начиная с приватизации(строительства). Все ли участвовали в приватизации, не было ли несовершеннолетних, не участвовавших в приватизации, не было ли временно выписанных в связи с осуждением на момент приватизации, есть ли лица отказавшиеся от приватизации и сохраняющие право проживания в ней и т.д. Какие основания для отчуждений были по цепочке - купля-продажа, вступление в наследство и пр. Можете провести проверку самостоятельно или с помощью собственников(попросить их подойти с Вами к паспортистам). Основная проблема знать какие факты из истории квартиры к чему ведут, т.е. обладать необходимыми юр.знаниями, а значит желательно прихватить с собой грамотного(подчёркиваю грамотного) юриста.

Если ребёнок НЕ собственник, то прав у него на проживание после продажи квартиры нет. Если ребёнок собственник, следовательно потребуется разрешение органов ОПЕКи и соответственно необходимо проконтролировать исполнение требований органов опеки.

С дееспособностью сложнее - Вы можете только уточнить нахождение собственников на учёте в психо- и нарко- диспансерах. Ну некоторые агентства помимо просто состояния на учёте могут прояснить и диагноз(хотя это противозаконно, но что не сделаешь для своего клиента).

В обязательном порядке Выписку из ЕГРП по квартире об отсутствии арестов, правопритязаний, залогов - взять её может любой, готовится 1 день, стоит 200 р.

Всё можно сделать самостоятельно.
Если же обращаться в агенство, то по гарантиям - рискую снова навлечь на себя нападки, но т.к. деятельность многих крупных агентств застрахована, то хотя бы это может служить для Вас гарантией? Помимо того, что юристы АН(если они есть) специализируются на этой работе, проводится она в обязательном порядке и проблемы агентству не нужны.

Сообщение отредактировал Varrlaam: 20.02.2010 - 19:00

Сталкер в мире недвижимости.

ЗЫ Набираем сотрудников без опыта.
  • 1

  • passatик
  • PipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 285

Спасибо, Эдуард, все понятно, в любом случае будем делать проверку через агенство, просто хотелось уточнить, что она в себя включает.
Думаю, не только мне эта ин-фа будет полезна.
Если у женщины в глазах огоньки - значит тараканы в ее голове что-то празднуют...

Вечная студентка...
  • 0

  • [удалено администрацией]
  • PipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Отключенные
  • Сообщений: 1 296

все обстоятельства всё равно не проверить, некоторые непроверяемы принципиально.
самый надёжный и правильный способ - Страхование титула собственности.
  • 0

  • Папа Риэлтор
  • PipPipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 459

QUOTE (DNS @ 20 февраля 2010, 20:59)
все обстоятельства всё равно не проверить, некоторые непроверяемы принципиально.

Это однозначно. И страхование титула как и КАСКО вещь небесполезная.
Наша задача(задача риэлтора) или Ваша как "свободного покупателя" свести вероятность появления неприятностей к минимуму.
Разумеется можно ничего не проверять, договоры не читать, собственников не видеть, возможные ситуации не просчитывать, а сразу идти страховать титул. :)
К слову титул Вам страховать будут ПОСЛЕ получения свидетельства о праве собственности.

ЗЫ Это как с автомобилями - да я лучше проявлю максимальную осторожность и осмотрительность на дороге, чем буду разбираться потом со страховой по КАСКО.

Сообщение отредактировал Varrlaam: 20.02.2010 - 21:21

Сталкер в мире недвижимости.

ЗЫ Набираем сотрудников без опыта.
  • 1

  • passatик
  • PipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 285

QUOTE (DNS @ 20 февраля 2010, 20:59)
самый надёжный и правильный способ - Страхование титула собственности.

Простите за безграмотность, а что это такое? и где и как оформляется? Спасибо.
Если у женщины в глазах огоньки - значит тараканы в ее голове что-то празднуют...

Вечная студентка...
  • 0

  • Папа Риэлтор
  • PipPipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 459

Просто информация по титульному страхованию -

http://www.sbaspect.ru/pages/46/
http://www.straxovka.info/strimrisk.html
Сталкер в мире недвижимости.

ЗЫ Набираем сотрудников без опыта.
  • 0

  • Помогите
  • Pip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Отключенные
  • Сообщений: 4

Как правильно оформлять покупку квартиры?
На что стоит обратить внимание?
Например, если делают дарственную, то могут потом забрать квартиру.
А при продаже квартиры, могут обнаружиться наследники, или ещё прописанные в ней люди?
http://rabota-i-trud.com.ua/rabota-v-kieve.php - Работа в киеве
  • 0

  • рядовой пользователь
  • PipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 275

Такой вопрос: сделка оформлена, перечесление денег по ипотеке и сертификату назаначено на среду, но продавцы не выписались еще из квартиры, я так понимаю деньги мы передадим только тогда, когда они выпишутся и еще вопрос: когда они должны передать нам книжки для оплаты электроэнергии, газа, квартиры? Хочется проверить перед перечислением денег, что нет долгов за газ и свет, домофон...
Где все проверить-то...Квартира находится в рабочем поселке.
За квартиру точно нет долгов, так как банк проверял, приносили справку...
Жизнь прекрасна, если в ней есть ты....
  • 0

  • Папа Риэлтор
  • PipPipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 459

QUOTE (Незабудка @ 22 февраля 2010, 12:31)
Такой вопрос: сделка оформлена, перечесление денег по ипотеке и сертификату назаначено на среду, но продавцы не выписались еще из квартиры, я так понимаю деньги мы передадим только тогда

Деньги Вы обязаны перечислить согласно договора купли-продажи. Сомневаюсь, что в нём указана передача денег в связи с освобождением и оплатой долгов.(скорее всего там стоит оплата в течении 2-х, 3-х дней после регистрации права собственности). Если деньги не будут перечислены в указанный в договоре срок продавцы имеют законное право возмутиться, вплоть до расторжения сделки.
Все вопросы по долгам и прочее выясняются до сделки. Шантажировать же теперь продавцов не перечислением может обернуться себе дороже.

добавлено в [mergetime]1266827462[/mergetime]

QUOTE (Odessoss @ 22 февраля 2010, 11:03)
Как правильно оформлять покупку квартиры?
QUOTE (Odessoss @ 22 февраля 2010, 11:03)
Например, если делают дарственную, то могут потом забрать квартиру.

Каким образом? У Вас есть примеры из судебной практики?
QUOTE (Odessoss @ 22 февраля 2010, 11:03)
А при продаже квартиры, могут обнаружиться наследники, или ещё прописанные в ней люди?

Обязательный документ для рег.палаты - справка о зарегистрированных(читай прописанных) лицах. Там указано кто был прописан на момент приобретения квартиры, кто с того момента выписывался, и кто прописан сейчас.

Сообщение отредактировал Varrlaam: 22.02.2010 - 13:20

Сталкер в мире недвижимости.

ЗЫ Набираем сотрудников без опыта.
  • 0

  • почтенный теронозавр
  • PipPipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 124

QUOTE (Незабудка @ 22 февраля 2010, 12:31)
Хочется проверить перед перечислением денег, что нет долгов за газ и свет, домофон...
Где все проверить-то...Квартира находится в рабочем поселке

Я бы вам, Незабудка, посоветовал бы это все еще подписания каких-либо документов проверить. А проверить очень просто - если и вы, и продавцы серьезно настроены на сделку, никто не запрещает вам попросить у них все эти квиточки и сходить в домуправление, проверить.
Даже если и останутся долги (и такое бывает) - этот вопрос юридически решаем. Только беготни много.
А по поводу прописки - выписаны прежние хозяева могут и после сделки, главное, чтобы срок выписки был явно прописан в договоре купли-продажи.
Документы (за газ-свет-коммунальные) передаются, как правило, в день, когда вы вьехали в квартиру. Также не поленитесь в день вьезда записать все показания счетчиков. Так как процесс купли-продажи и непосредственного "вселения" в квартиру, как правило, растянут от недели до месяца (может и более), надо сразу заранее оговорить, кто будет платить за коммунальные услуги. Но в случае наличия счетчиков - все просто - расценки известны - показания (упомянул выше) - тоже. Если есть ТСЖ, то можно с бухгалтером ТСЖ договориться, чтобы просто раздельные счета оформили.

Сообщение отредактировал virtvas: 22.02.2010 - 13:54

  • 0

  • Папа Риэлтор
  • PipPipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 459

Сделка уже прошла, договор подписан, осталось выполнить его(договора) требования.


QUOTE (virtvas @ 22 февраля 2010, 13:53)
А по поводу прописки - выписаны прежние хозяева могут и после сделки

В случае если квартира была приватизирована, и кто-то из прописанных отказывался от приватизации, то однозначно надо настоять на его выписке ДО сделки.

Сообщение отредактировал Varrlaam: 22.02.2010 - 14:21

Сталкер в мире недвижимости.

ЗЫ Набираем сотрудников без опыта.
  • 0

  • Пользователь
  • PipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 2 060

QUOTE (Varrlaam @ 22 февраля 2010, 13:15)
...
Обязательный документ для рег.палаты - справка о зарегистрированных(читай прописанных) лицах. Там указано кто был прописан на момент приобретения квартиры, кто с того момента выписывался, и кто прописан сейчас.

Опа! Поясните пожалуйста! Записался на сделку в марте, а о таком документе не слышал.
Я правильно понимаю, что ее выдает ТСЖ, ну или те кто ведет соответствующий учет? Справка, я так полагаю, в простой неунифицированной форме? Каков срок действия такой справки?
Два года назад регистрировал квартиру никаких справок не просили, но тогда была первичка.

И еще Varrlaam, что это за кадастровая справка из темы, на которую Вы ссылку дали? Заранее спасибо за ответ!

Сообщение отредактировал salo2005: 22.02.2010 - 15:37

Кто утонет - больше купаться в море не будет!
  • 0

  • Папа Риэлтор
  • PipPipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 459

QUOTE (salo2005 @ 22 февраля 2010, 15:34)
Я правильно понимаю, что ее выдает ТСЖ, ну или те кто ведет соответствующий учет? Справка, я так полагаю, в простой неунифицированной форме? Каков срок действия такой справки?

Её выдаёт паспортный стол, вашего ТСЖ или УК, форма стандартная, 3-х ступенчатая, содержание, выше указанное.

Под кадастровой справкой видимо имеется ввиду кадастровый паспорт. Документ введённый с 1 марта 2008 году, как замена или необходимое дополнение к техпаспорту. В принципе необязателен если у Вас есть ранее(до 1 марта 2008г.) полученные документы(техпаспорт или план/оценка). Может понадобиться для банков(по ипотеке) и для ОПЕКи.

Сообщение отредактировал Varrlaam: 22.02.2010 - 18:19

Сталкер в мире недвижимости.

ЗЫ Набираем сотрудников без опыта.
  • 0

  • Пользователь
  • PipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 2 060

QUOTE (Varrlaam @ 22 февраля 2010, 18:17)
...
Под кадастровой справкой видимо имеется ввиду кадастровый паспорт. Документ введённый с 1 марта 2008 году, как замена или необходимое дополнение к техпаспорту. В принципе необязателен если у Вас есть ранее(до 1 марта 2008г.) полученные документы(техпаспорт или план/оценка). Может понадобиться для банков(по ипотеке) и для ОПЕКи.

У меня вместо плана/оценки ("Оценка стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан" и "план квартиры") или техпаспорта
ВЫПИСКА из единого государственного реестра объектов капитального строительства ("Синица" любит такие вместо техпаспортов выдавать).
Я надеюсь сей факт не помешает зарегистрировать куплю-продажу?!
Всё раздумываю сделать или нет техпаспорт, пока не вижу смысла.

Кто утонет - больше купаться в море не будет!
  • 0

  • Папа Риэлтор
  • PipPipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 459

QUOTE (salo2005 @ 22 февраля 2010, 21:07)
Я надеюсь сей факт не помешает зарегистрировать куплю-продажу?!
Всё раздумываю сделать или нет техпаспорт, пока не вижу смысла.

Зарегистрировать не помешает, однако ж сделать техпаспорт стоит. Нагрянет к Вам ипотечник со срочной покупкой за бешенные деньги и побежите Вы его делать "посрочному".
Сталкер в мире недвижимости.

ЗЫ Набираем сотрудников без опыта.
  • 0

  • рядовой пользователь
  • PipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 275

Добрый вечер!
Я должна передать деньги за квартиру продавцам и хочу взять с них расписку, что они деньги все получили и обязательство, что они в срок до 5 марта выпишутся из квартиры, заплатив все коммунальные платежи за нее, ну чтобы за февраль заплачено было(за остальные месяцы заплачено все).
Подскажите, пожалуйста, как правильно это составить. Может есть у кого-то примерный вариант расписки.
Можете выслать мне на электронный адрес: twotogether@mail.ru
C меня шоколадка wink.gif
Заранее спасибо.
Жизнь прекрасна, если в ней есть ты....
  • 0

  • passatик
  • PipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 285

Какой все-таки задаток нужно платить, при заключении предварительного договора? (стоимость квартиры 4300 т.р.), а то просят аж 100 тыр...Как - то много...или этот задаток варьирует в зависимости от стоимости квартиры? и почему, если вдруг мы откажемся, то нам его вернут не полностью? Какие-то новые правила чтоли появились? Или нас разводят? Спасибо.
Если у женщины в глазах огоньки - значит тараканы в ее голове что-то празднуют...

Вечная студентка...
  • 0

  • Папа Риэлтор
  • PipPipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 4 459

QUOTE
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.


Задаток для квартиры в 4300 т.р. не самый большой. Конкретного размера нет - всё по договорённости.

Сообщение отредактировал Varrlaam: 28.02.2010 - 16:41

Сталкер в мире недвижимости.

ЗЫ Набираем сотрудников без опыта.
  • 1

  • passatик
  • PipPipPip
  • Вставить ник
  • Цитировать
  • Группа: Пользователи
  • Сообщений: 1 285

Эдуард, спасибо!
Очередной вопрос: Какой пакет документов нужно просить с продавцов для проверки на юр.чистоту,и еще, всякие там коммунальные платежи (в смысле оплачены или нет), это надо тоже с них просить или брать самим7
и еще, договора купли-продажи стандартны или в каждом отдельном случае нужно что-то выдумывать (понятно, что такие пункты как способы и сроки оплаты и время освобождения и выпивки из квартиры отличаются).
Да и как правильно прописать сроки освобождения и выписки из квартиры?
Спасибо.

Сообщение отредактировал kuba: 02.03.2010 - 09:51

Если у женщины в глазах огоньки - значит тараканы в ее голове что-то празднуют...

Вечная студентка...
  • 0

  • 4 Страниц +
  • 1
  • 2
  • 3
  • Последняя »

1 человек читают эту тему
0 пользователей, 1 гостей, 0 скрытых пользователей